多地烂尾楼业主集体停贷“与其钱房两空不如搏一搏”!银行:损失会很大


自6月30日江西景德镇的强制停贷告知书刷屏社交媒体后,多地都陆续出现了业主欲“停贷”现象,不少烂尾楼业主开始联合起来:“不交楼就不还钱。”

从抱团“停贷”所涉及的城市来看,目前已经涉及安徽合肥、河南郑州、湖北武汉等十余个城市。

7月13日,河南郑州中能大都荟业主方女士向时代财经表示,业主们基本上都是贷款购房,目前大部分人在准备强制停贷的事宜。“我们也是迫不得已才选择这条路,希望可以让相关监管机构和银行负起责任。”

同日,北京京尹律师事务所某律师接受时代财经采访时提醒称,停贷后购房者会面临几种风险,包括收到银行催收电话、名下资产被冻结拍卖、个人上征信黑名单等。

浦发银行工作人员则告诉时代财经,对于那些烂尾楼盘的合作银行来说,他们的钱款已经打入了监管账户,业主停贷会带来相当大的损失。“如果楼盘一直烂尾,银行也无房可抵债,对银行来说是很大的损失。”

在签定购房合同八个月后,方女士购买的河南郑州中能大都荟停工了,至今已有半年多。

“合同上是2023年12月交房,现在只剩下不到一年半,还要减去冬天环保停工的时间,目前房子都没封顶,可见在规定时间内是无法交易的。”方女士称,“我们业主通过街道办、房管局、12345都进行过投诉,没有任何有效措施让开发商复工,并且该楼盘出现过农民工讨薪的现象。”

方女士表示,目前可以联系到置业顾问,但对于相关问题对方通常是一问三不知,而且离职率非常高,有很多业主已经换了几个置业顾问。“联系不到房地产开发商,能联系到的开发商相关方则是问他什么都说‘保密’,不予告知。”

在项目停工、烂尾风险增加下,选择停贷似乎是迫不得已的选择。方女士在接受时代财经采访时表示,业主们基本上都是贷款购房,目前暂未和银行方面沟通,但是大部分都在准备强制停贷的事宜。

对于强制停贷可能会影响征信一事,方女士表示这是必然事件,“我们是迫不得已才选择这条路,与其钱房两空,不如搏一搏,希望让相关监管机构和银行负起责任。”

同日,西安世茂璀璨倾城二期某业主向时代财经表示,前日(7月12日)业主发起了停贷告知函联名签印行动。“和银行沟通也没用,他们怎么可能让你停呢?”

北京京尹律师事务所某律师向时代财经表示,房贷是业主个人与银行之间的借贷关系,也是民事关系,开发商是担保人,抵押资产是购房者购买的房屋,虽然开发项目可能因为各种原因导致停工,但是业主与银行之间的借贷关系还是存在的。“停贷后购房者会面临几种风险,包括收到银行催收电话、名下资产被冻结拍卖、个人上征信黑名单等。”

湖南某律师事务所资深律师也告诉时代财经,签订贷款合同时,商品房往往是抵押物,但如若楼盘烂尾,业主停贷,业主成为被执行人,由于抵押物只是优先受偿,受目前市场情况影响,有其他的执行物存在的话银行未必会执行该不好出售的商品房。“除非是签订购房合同的时候银行有过错,没有尽到放贷的审查义务,或者是银行与开发商有串通,明知开发商资金断裂还依然发放贷款,业主才有可能胜诉。”

令业主们看到希望的是,今年2月,浙江嘉兴出现了全国首例“业主购买烂尾楼可不还房贷”的判决。

具体来看,2014年,上海的许先生向银行按揭贷款392万元购买了一处房产,但该楼盘开发至第三年因开发商资金链断裂,项目由此停工;2018年底,开发商正式向法院提交破产清算申请,经破产管理人调查,涉案楼盘未竣工验收,不符合交付标准,随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。

之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年,放贷银行对许先生提起诉讼,许先生一审败诉,于是提起上诉,今年2月,二审宣判,许先生胜诉,无需再向银行归还剩余贷款。

在业主、银行与房地产开发商的资金链条中,业主在选择贷款的时候,对应的双方即是业主与银行。那么,业主强制停贷的行为主要是针对银行,给银行施加坏账的压力。

而“嘉兴案”中并没有发生债务转移,该案中开发商进入破产清算阶段,没有财力退还给银行和许先生房款,这属于开发商应该承担的债务,住房合同和借贷合同同时取消。

而多数情况下,《商品房买卖合同》被解除,开发商应该把钱退还给购房者,不会直接返给银行,这相当于债务转移,购房者就应该履行向银行归还贷款本息的义务。

7月13日,针对业主集体停贷一事,上海市光明律师事务所律师付永生、上海尚法律师事务所律师唐震东共同发布了法律分析。该分析中称,“在没有依法解除担保贷款合同的情况下,如果银行不存在违反监管规定,买受人以声明方式明确表示停止还贷,即以声明方式明确表示不履行还款义务或者真的不还贷,就均属于违约行为。”

7月13日,某国有行工作人员对时代财经表示,银行放款的钱是先到监管账户上,开发商要提取款项,必须根据相关合同上规定的工程进度,以及住建局的审批,经历一系列手续才能取得部分款项;至于具体进展到什么程度可以提取多少钱,对不同的开发商要求也会不同,不同的时期要求也会有所不同。

同日,时代财经就相关问题向浦发银行咨询,其工作人员透露,房地产开发商往往会合作多个银行同时向购房者发放贷款,由一家开发贷银行做监管,其他的合作银行在购房贷款手续完成之后就将钱款打入监管账户里。

那么,监管账户里的资金如何流出?华南某房地产开发商工作人员对时代财经表示,房地产开发商从监管账户取款需要一个资金解控流程,这个流程涉及到税务和房地产开发办事处,由开发商核算应该付多少钱,经过审批再到税务和开发办签字,之后就可以将款项支付到施工单位的指定付款账户。

该工作人员认为,监管方面的责任应该归属于银行以及住建局、开发办的相关部门。

其告诉时代财经,一般来说,房子需要建设到一个预售节点才可以开始售卖,比如30层的房子建到8层、10层就开始预售,售卖之后,银行会将业主的贷款一次性放款到监管账户。“如果要建筑封顶才能获得款项的话,对于房地产企业来说,财务成本增加,融资难度加大。而监管账户的款项一般直接用来支付工程款或是交税,所以监管账户的款项一般是流向施工单位或是税务方面。”

该工作人员也向时代财经透露,这个过程中不排除开发商与施工单位串通的可能。“比如本来只用付给施工单位10万,可以说要付30万,多的施工单位又转给开发商。但这种情况很难查。”

而上述浦发银行工作人员则称,如果开发商提前拿到监管账户里的钱款,其他合作银行是很难监管的,这是监管银行监管不到位的问题。“并且,对于其他合作银行来讲,由于他们的钱款已经早打入了监管账户,业主停贷会带来相当大的损失。如果楼盘一直烂尾,银行也无房可抵债,对银行来说也是很大的损失。”

据了解,我国商业银行发放个人住房按揭贷款必须要遵守《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称“《通知》”)的规定。该《通知》要求各商业银行对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。同时《通知》第四条规定,“为减轻借款人不必要的利息负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”

但是,有些银行为了抢占市场份额,放宽了对开发商的各种限制,一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向,导致烂尾楼情况屡屡发生。而对于银行来说,业主强制停贷后由此可能带来的金融风险也在增加。

此外,如果只是一、两个楼盘的业主强制停贷,对银行的影响还在可控范围内,但若全国范围内因烂尾强制停贷的楼盘业主不断增加,银行又该怎么办?

付永生与唐震东表示,银行如果监管不力,根据《银行业监督管理法》第48条规定,银保监局可以对银行采取罚款、对有关人员采取纪律处分或禁止从事行业工作等措施。“很多省市专门出台监管细则,禁止银行监管新的预售项目。”

他们还认为,买受人强制停贷不能够直接解决烂尾楼问题,但有助于引起政府、银行进一步强化购房款的监管和专款专用制度,从而降低因为购房款被挪用而导致的项目烂尾的发生概率。“若不能意识到‘买受人停贷声明’的法律后果,可能会引起越来越多的类似模仿声明,但是否真的停贷,则取决于项目的开发进展以及买受人对商品房价值的预期与经济能力等等。”

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